Konflikte entstehen immer dort, wo Menschen mit verschiedenen Auffassungen aufeinandertreffen. Bei der Nutzung von Immobilien ist das Konfliktpotential besonders vielfältig. Der nachfolgende Beitrag zeigt die typischen Konfliktkonstellationen auf und legt dar, wo und inwieweit Mediation ansetzen kann, diesen Konflikten vorzubeugen und welche Vorteile sich durch den Einsatz der Mediation für die Konfliktlösung ergeben.
Konflikte in der Immobilienwirtschaft sind oft komplex, langwierig und teuer. Vor allem der emotionale Verlust ist mit nichts aufzuwiegen. In der Eskalation führt dies häufig zu Gerichtsverfahren, deren endgültiges Urteil keinen der Beteiligten wirklich zufriedenstellt.
Langwierigen Prozessen vorbeugen
Das Ziel der Mediation ist die Erarbeitung einer Lösung, die für alle Beteiligten tragfähig und somit nachhaltig ist. Der Maßstab einer erfolgreichen Mediation besteht nicht darin, ob eine Seite auf Kosten der anderen gewinnt, sondern ob jeder Beteiligte bekommt, was er braucht, um mit der erarbeiteten Lösung zufrieden zu sein.
Die Einsatzmöglichkeiten für Mediation sind vielschichtig. In der Immobilienwirtschaft kommen sie unter anderem bei folgenden Punkten zum Einsatz: Erbauseinandersetzungen, Mietstreitigkeiten, Wertauseinandersetzungen bei Scheidung, Nachbarschaftsstreitigkeiten, Konflikte innerhalb von Eigentümergemeinschaften und Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer. Vor oder nach dem Erbfall möglich Bei Erbauseinandersetzungen gibt es zwei Varianten der Immobilienmediation. Zum einen ist sie einsetzbar bei der Erstellung eines Testamentes. Die verwitwete Hauseigentümerin mit zwei Kindern beispielsweise möchte für sich und ihre Kinder geregelt haben, wer was und vor allem wie viel erbt. Während sich Geldvermögen in der Regel gut teilen lässt, gestaltet sich der Umgang mit Gesamthandvermögen, insbesondere Immobilien, häufig schwieriger. Die Interessenlage kann diesbezüglich je nach eigener Vermögenssituation und individuellem Lebensstil unterschiedlich ausfallen. Praxis-Tipp: Eine Mediation kann man auch im Testament anordnen, dadurch verhindert man Streitigkeiten im Erbfall.
Konflikte sind komplex, subtil, unvorhersehbar und von vielen Faktoren bestimmt. Sie spielen sich unter der Oberfläche ab, meist unterhalb der Themen, über die man vordergründig streitet.
Des Weiteren ist der Einsatz im bereits eingetretenen Erbfall sinnvoll, wenn mehrere Erben mit verschiedenen Vorstellungen aufeinandertreffen. Hier liegt der Fokus auf dem Erhalt des Immobilienvermögens und auf die gegebenenfalls friedvolle Auflösung der Erbengemeinschaft. Die größte Herausforderung sind die zum Teil unbewältigten Emotionen, die der Tod eines nahestehenden Menschen auslösen kann. In der Mediation können Gefühle und Wünsche aller Beteiligten mit einbezogen werden. Hierdurch entsteht das Gefühl, gerecht behandelt worden zu sein, langwierige oder aufgeschobene Auseinandersetzungen können aufgelöst werden.
Emotionen sind oft der Schlüssel
Konflikte innerhalb von Eigentümergemeinschaften sind aufgrund ihrer oft engen räumlichen Verbindung besonders emotional geladen. Häufig überlappen sich hier Rechts- und Beziehungsprobleme. Das wichtigste in diesen Fällen ist, dass das friedliche Miteinander der Hausgemeinschaft nicht zerstört wird. Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümer-Bewohner rühren sowohl aus der Nutzung der eigenen Wohnung als auch der Gemeinschaftsanlagen. Der ältere Herr im Erdgeschoss verweigert in den Eigentümerversammlungen seine Zustimmung zur Modernisierung der Außenanlage. Aus dem Blumenbeet soll ein Platz mit Fahrradständer werden und er fürchtet eine entsprechende Lärmbelästigung vor seinem Küchenfenster. Da er aber Eigentümer mehrerer Wohnungen ist, bedarf es seiner Zustimmung zu diesem Vorhaben. Die unterschiedlichen Auffassungen von notwendigen und erforderlichen Modernisierungen können auch in der Ausführung zu Konflikten führen.
Manche Eigentümer empfinden den alten Standard als angemessen und sehen nicht ein, den höheren finanziellen Aufwand für eine modernere Ausführung in Kauf zu nehmen. Kleinigkeiten im Alltag schüren diese Art von Konflikten, die Stimmung wird zusehends angespannter, das Aufeinandertreffen im Hausflur unangenehm. Pedantisch werden die Pflichten der Miteigentümer und Nachbarn überwacht und kritisiert. Derartige Streitigkeiten sind wie geschaffen für die Hinzuziehung eines Mediators. Sie ergeben sich aus der oft inhomogenen Eigentümerstruktur und den daraus erwachsenden unterschiedlichen Bedürfnissen.
WEG-Konflikten begegnen
Sie sind frisch gebackene Eigentümer einer Doppelhaushälfte und wollen voller Tatendrang mit den Renovierungsarbeiten beginnen, als Sie feststellen, dass der Keller doch feucht ist. Sie verlangen fristgerecht vom Verkäufer Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung, was dieser überhaupt nicht einsieht, und schon ist Kommunikation nur noch über Anwälte möglich. Die Abwicklung der angeordneten Beweisführung, Sachverständigengutachten und Terminengpässe des Amtsgerichtes verlängern den Prozess um Monate. Es zerrt an Ihren Nerven, an Ihrem Geldbeutel und das neu erworbene Eigenheim bekommt ein „Gschmäckle“. Die Mediation berücksichtigt unterschiedliche Konflikt - ebenen, das Gericht fragt nur nach der Rechtslage. Im Prozess entscheidet das Gericht über das Vorhandensein eines Rechtsanspruchs oder eben nicht. Gefühle, Beziehungen, Ängste und die gemeinsame Geschichte sind nicht Gegenstand eines Prozesses. Urteile beziehen sich auf sachliche und fachliche Fragestellungen und werden „von oben herab“ gefällt. Oft führt dies zu einer Verhärtung der Fronten, zu Folgeprozessen und im schlimmsten Fall zum Verlust des Eigenheims.
Diese kleinen Veränderungen im Hinblick auf die eigene Sichtweise oder die des Nachbarn helfen dann, zu einer gemeinsamen Lösung zu finden, die Kommunikation wiederherzustellen, den Streitfall zu lösen und etwas Vergangenes hinter sich zu lassen.
Das ganze Bild erfassen
Konflikte sind komplex, subtil, unvorhersehbar und von vielen Faktoren bestimmt. Sie spielen sich unter der Oberfläche ab, meist unterhalb der Themen, über die man vordergründig streitet. Deshalb ist der Ansatz in der Mediation, dass Konflikte am besten immer von den am Konflikt beteiligten Parteien gelöst werden können. Die Einstellungen jedes Menschen, seine Absichten, seine Intuition, sein Bewusstsein und seine Lebensumstände sowie seine Fähigkeit zu einfühlsamer und aufrichtiger emotionaler Kommunikation haben bedeutende Auswirkungen auf sein Konflikterleben und seine Konfliktlösungsfähigkeit. Hier greift der Mediator hilfestellend ein, er katalysiert den eigenständigen Konfliktlösungsprozess. Er unterstützt die Medianten, indem er ihre Stärken, Kompetenzen und Ressourcen aufdeckt. Diese kleinen Veränderungen im Hinblick auf die eigene Sichtweise oder die des Nachbarn helfen dann, zu einer gemeinsamen Lösung zu finden, die Kommunikation wiederherzustellen, den Streitfall zu lösen und etwas Vergangenes hinter sich zu lassen.
Mediation frühzeitig verankern
Die Mediation in der Immobilienwirtschaft steht vielfältigen Fachthemen gegenüber. Neben den Kenntnissen über die unterschiedlichen mediativen Verfahrensansätze muss der Mediator unbedingt über branchenspezifisches Fachwissen verfügen. Dies dient nicht dazu, den Medianten Lösungen vorzugeben. Vielmehr dient diese Fachkompetenz des Mediators dazu, das Mediationsverfahren der Konfliktsituation entsprechend anzupassen und auszugestalten sowie die geeigneten Verhandlungstechniken abzuwägen. Die realistische Selbsteinschätzung der eigenen Fachkompetenz verhindert darüber hinaus auch, dass das Verfahren künstlich in die Länge gezogen wird. Daher ist es eine wichtige Aufgabe des Mediators, zusätzlichen Beratungsbedarf schnell zu erkennen und Rechtsanwälte sowie Steuerberater mit in den Kreis aufzunehmen. Sinnvoll und ratsam ist es Mediationsvereinbarungen inVerwalterverträge, notarielle Kaufverträge und in die Testamentsvollstreckungen aufzunehmen und die betroffenen Parteien dazu zu verpflichten, im Konfliktfall Mediations - verfahren durchzuführen. Bahnen sich Konflikte an, kann die Mediation frühzeitig einer Eskalation des Streites vorbeugen und aufreibende Gerichtverfahren verhindern.
