Familie Mayer hat ein Häuschen geerbt, Frau Häussler will endlich ihren heiß ersehnten Wintergarten anbauen und Ehepaar Schulz lässt sich bald scheiden. Alle Familien haben eines gemeinsam: Sie benötigen eine neutrale, belastbare Immobilienbewertung.
Frau Häussler will jetzt endlich, wo die Kinder aus dem gröbsten raus sind, ihren heiß ersehnten Traum erfüllen und einen Wintergarten an ihr Wohnzimmer anbauen lassen. Außerdem muss unbedingt das Badezimmer modernisiert werden, am besten „altersgerecht“. Die Fenster sind auch nicht mehr dicht und wenn man schon einmal anfängt, dann macht man die energetische Sanierung gleich mit. Ihr Finanzberater meint es wäre hilfreich beim Einreichen der Kreditunterlagen gleich aufzuzeigen welchen werterhöhenden Einfluss die Modernisierungen auf den Wert der Immobilie hat. Das ist eine gute Idee meint auch Frau Häussler, aber wie beziehungsweise wer kann das machen?
Das Ehepaar Schulze lässt sich jetzt scheiden und nun muss der Zugewinn, der in der Ehezeit entstanden ist, berechnet werden. Endvermögen minus Anfangsvermögen und dann geteilt durch zwei. Eigentlich ganz einfach, aber wie viel war die Eigentumswohnung wert als diese gekauft wurde und wie ist der Wert jetzt?
Familie Mayer hat ein Häuschen geerbt. Eigentlich ist alles kein Problem, denn die Erben sind sich einig. Das Häuschen soll verkauft werden und der Erlös gerecht aufgeteilt. Doch eines der Geschwister lebt in einer betreuten Einrichtung. Das Betreuungsgericht möchte ganz genau den Wert der Immobilie wissen, bevor diese verkauft werden soll.
In allen drei Fällen ist ein zertifizierter Sachverständiger der richtige Ansprechpartner. Dieser ermittelt den Verkehrswert der Immobilien neutral und belastbar, ob vor Gericht, bei der Bank oder für das Finanzamt.
Wie wird der Wert einer Immobilie eigentlich berechnet?
Der Wert einer Immobilie setzt sich immer durch den Grundstückswert und den Gebäudewert zusammen. Es spielen sehr viele Kriterien eine Rolle bei der Bewertung. Zunächst geht es darum was es überhaupt für eine Immobilie ist. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Zahnarztpraxis. Danach gelten im Großen und Ganzen für alle die gleichen Merkmale. Wie ist der Allgemeinzustand? Gibt es Renovierungs- oder Modernisierungsstau oder wurde über die Jahre immer wieder investiert? Ist es ein Fertighaus, Holzhaus oder ein massiv errichteter Bau? Und natürlich ganz wichtig ist die Ausstattung. Hier wird sehr feingliedrig unterschieden ob es sich um eine einfache, mittlere oder gehobene Ausstattung handelt. Denn je genauer man diese Bestimmung gemacht hat, desto genauer kann man eine Aussage über das Alter und die Restnutzungsdauer einer Immobilie treffen.
Jede Immobilie hat einen Lebenszyklus. Dieser kann verlängert werden je regelmäßiger eine Modernisierung oder Instandhaltung gemacht wurde. Die Gründerzeithäuser im Stuttgarter Westen sind mittlerweile bis zu 125 Jahre alt. Zum Vergleich: Ein Mehrfamilienhaus mit mittlerem Ausstattungsstandard hat per Definition eine Gesamtnutzungsdauer von 70 – 75 Jahren. Somit dürften viele der Häuser im Stuttgart-West heute nicht mehr stehen. Durch die Modernisierungen, die im Laufe der letzten hundert Jahre erfolgt sind, hat sich das Alter der Häuser fiktiv verjüngt und so stehen viele der sanierten Gründerzeithäuser heute mit einer Restnutzungsdauer von bis zu 50 Jahren da. Dieses Kriterium ist sehr wichtig für den Wert einer Immobilie und wird nur durch die Lage geschlagen. Die Lage machts! Ja und nein! Denn eine Bruchbude bleibt eine Bruchbude auch wenn diese in bester Stuttgarter Höhenlage steht.
Alle genannten Kriterien müssen natürlich objektiv beurteilt werden. Deshalb ist der Wert, welchen der Eigentümer sieht, immer ein anderer, als der, den der Sachverständige berechnet. Der liebevoll gepflegte und über Jahre kultivierte Karpfenteich im Garten, lässt jedes Herz höherschlagen. Dem Garten- und Fischfreund zur Freude und der jungen Mutter mit kleinen Kindern zur Furcht.
Wer nun doch lieber den Wert seiner Immobilie selber bestimmen möchte, findet im Internet eine große Auswahl an Online-Wertermittlungen. Mit der Eingabe von ein paar allgemeinen Daten wird einem schnell und vor allem kostenlos der Wert seiner Immobilie präsentiert. Doch wie genau ist dieser Wert eigentlich? Wurden die ganzen individuellen Eigenschaften wirklich berücksichtigt? Ein ganz klares Nein! Hier kann man sich einen Eindruck verschaffen in welcher Preisklasse sich die Immobilie befindet. Der Wert liegt meist in einer Spanne mit plus/minus 20%. Die Wertgeneratoren greifen auf Angebotspreise der großen Immobilienplattformen zu und geben dann einen „Über-den-Daumen-Wert“ aus.
Immer wenn es für Ihre Bedürfnisse ausreicht eine grobe Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten, dann nutzen Sie das Internet und bewerten Ihre Immobilie kostenlos. Doch immer dann, wenn es um einen belastbaren, neutralen Wert geht, eine Potentialanalyse oder die gerechte Aufteilung Ihres Erbes, dann führt kein Weg an einem Sachverständigen vorbei. „Geiz ist geil“ ist hier das falsche Motto, denn wenn das Gutachten nicht belastbar ist, zahlen Sie im Nachgang doppelt.
